在一個風和日麗的午後,和仲介先生約好要去看為你精心挑選的幾個物件。天氣很好,微風徐徐,熱情的仲介先生利用走路的時間大致說明附近環境,公園就在旁邊、捷運只有300公尺…一切感覺多麼美好,但買下手住進去之後,真的是這樣嗎?

1 大怪物滋滋叫

注意附近有無高壓電塔(線)通過。打開窗戶,頭伸出去別忘了左右伸長一點,大角度看看,附近不是有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害,先不論會不會有心理作用的影響,高壓電塔有時會滋滋作響,如果距離太近,這聲音不但影響到每日的睡眠,對日常生活也造成了干擾。「政府說會遷走」,官方說法都是這樣的,但是要不要相信還是看各位囉。

若附近有電塔,別忘了確認與住家的距離

 

2 小心「空中的中空之城」!

筆者曾去看過一個物件,屋主和仲介信誓旦旦的說突出的一塊是陽台加蓋,底下是原本建物的水泥底。該物件樓層很高,到樓下往上一看,因為很遠,不容易發現,但是仔細一看,所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半,另一半竟然是用鋼架架出來的,真的是名副其實的中空之城,你敢住嗎?難怪剛剛在屋子理那一塊屋主不敢放東西在上面。

 

還有一種常見的電磁波裝置:「基地台」。其實裡面大大小小有好多個基地台。用板子圍起來後,一般人根本就看不出來裡面是什麼!屋頂上的不明突出物加上許多接出來的管線,就值得特別留意。

 

3 學校就在旁邊,噪音也在你旁邊…

有些物件標榜面學校,當然好處多多,小孩上學近、面對操場景觀好,還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎,房子的位置,是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假,總可以好好休息了吧?很多學校會出借辦活動,平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲,但是出借辦運動會、園遊會、競選造勢活動,聲音才真是嚇死人。

 

4 省去裝潢費,多了修繕費

髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去,你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」,買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。所謂維修的房子,就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好,可能管線也都換新了,很有誠意的來出售,遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住,破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座,請問要如何使用烹調電器?甚至還有看來美輪美奐的浴室,地板排水孔竟然是假的!這些小地方很容易被忽略,但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢?有些基本法則可以參考:遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對,賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。

學校旁的房子有利有弊,多了假日休憩空間卻可能也多了噪音。

 

5 好個聞香屋!

這麼好的地段,還三面採光,單價就是比周圍同質物件少了五萬,這麼划算的房子,當然要去看!一進門,仲介就拉著我們介紹這裡交通有多方便、空間多好利用….在房子裡面到處走走,打開緊閉的窗戶想看看附近環境,不打開還好,一打開發現,這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房!三面算一算,大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我。仲介也只好苦笑說:「這棟房子還有一個好處就是傍晚很香」。

 

6 有每天出國嗎?

為什麼要多待一下?跟仲介說拜拜後,在附近多晃十分鐘,才發現這房子正好在飛機的航道上面,每隔二三十分鐘,就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離機場距離較近的地方,飛機高度越低,噪音越大。除非常常出國的人,否則實在沒必要一定選在機場附近。

 

7 氣密窗、隔音材是萬靈丹?

上面分享了很多容易忽略的噪音問題,通常大家會得到一個答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確,大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決,但是如果這噪音是持續的,難道一年365天都要開著冷氣生活嗎?筆者也在此提醒大家,窗戶緊閉又沒開空調的狀況下,空氣不流通,室內二氧化碳濃度過高,對身健康非常不好。

 

8 千金買房,萬金買鄰

這是最不容易在看房子的時候看出來的,但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼?有沒有日夜作息顛倒的鄰居?(半夜或凌晨進出,開關門、講話聲、電話聲甚至是式洗衣機的聲響都會讓人受不了)、樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是鐵工廠或附近有亂排放油煙的餐廳、同一棟樓有沒有所謂「日租套房」,不但進出份子複雜、環境整潔也不容易維持….除了自己觀察之外,如果是大樓物件,管理員也是很好的詢問對象。

 

其他像是樓梯間、電梯是否整潔、鞋櫃有沒有亂擺….都可以看出大樓的管理是否落實,有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算買屋時這些都注意了,還是會有「出槌」的時候,筆者住家樓上的住戶因工作關係搬走,就把房子出租出去,遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客,現在的房客則是每天走路有如千斤重,早上他幾點起床都一清二楚。所以,鄰居們最好都是自住戶,也才不會常有人在搬家,常搬家公共區域的損壞率也會較高。這個部分可以從社區公佈欄看出一二,如果貼一大堆出租的廣告就要考慮一下囉。

 

9基本風水自己先看

許多年輕購屋族,因為預算有限又不想住太小的房子,便會往格局較為不方正的屋子去尋找。無論您信不信風水,請記住兩個大原則:

1. 以一般居住角度來看,是否舒適。

2. 空間是否有所浪費。

比如說,「畚箕屋」(前寬後窄,形似掃地用的畚箕),在風水上認為財富會往外流出、留不住。如果單以居住的角度來看,一進門很寬闊,但越走越窄,會讓長期居住的人產生壓迫感。面對高架橋的「攔腰煞」,不但噪音和廢氣擾人,一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋,當然不爽快。又如形狀多邊的房子,常有許多不易利用的死角,若無法以裝潢巧妙利用,等於花錢買到無法使用的空間。

其實,你我都可以自行看生活風水,最基本的就是看屋時,這房子讓你感覺是否舒適,有沒有感覺「有志難伸」,有沒有空氣不流通或風太大的問題,都是可以先過濾掉不合適房子的簡單方法。

從乾淨無雜物的樓梯間就可以看出管委會和所有住戶的的用心維護

 

10 好漢坡練身體

「電子地圖一拉,真的只有300公尺!」別忘了親自走一遭,從捷運走到物件位置,有沒有所謂「好漢坡」,從捷運走到物件好輕鬆,進住後才發現每天早上上班都要爬一個比走一公里還累的好漢坡。除非您是打定主意要利用這練身體,否則還是一定要親自勘查附近地形。

高架橋容易形成攔腰煞,房屋的形狀也以方正為最佳。

 

11 沒有窗戶的房子

筆者看過一個非常神奇的房子,竟然沒有半個窗戶。價格便宜、附贈全套空調設備,浴室也附贈乾燥機。但還是提醒各位要考慮到停電怎麼辦?電費是否會很驚人?一年365天都靠空調,對健康是否不好?最可怕的是,當空調壞掉的時候,要先去住旅社嗎?

 

12 陽光屋陽光很多嗎?

通常「陽光屋」指的就是「地下室」但有部分採光的房子。地下室的優缺點這兒就不多說,濕氣重是一定的,但便宜也是一定的。這類物件通常不會很好轉手,若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人,除非真的不介意長期住在地下室,否則不建議將陽光屋當作過渡時期的房子。

 

13天花板過低

進入一間房屋,東看西看,小細節都仔細檢查,但最常被忽略的就是抬頭看看天花板。號稱挑高3米6,是加上樓板還是扣掉樓板?或這是一般高度的物件,有沒有過低,讓人有壓迫感?一般而言舒適的高度最低也要有2.6米以上(不含樓板)長期居住才不會有壓迫感。若是有自動灑水頭的建築,也要注意灑水頭的高度,以免天花板做起來之後才發現所剩的高度其實很低。

 

14 有捷運卻不能坐?開車上班卻大塞車?

稍微離市區遠一點的捷運,就算是捷運宅也可以以比較合理價格買到。但是實際入住時才發現,因為這十年來蓋在郊區捷運附近的大樓數量爆炸,所以每天上班時間要進市區人數也是爆炸,到了上班尖峰時間,竟然會有「擠不上捷運」的狀況發生,甚至要去對面先往反方向坐幾站再坐回來,才搭得上車!有的路段,離峰時間開車可能只需要5分鐘,但是尖峰時間卻要塞30分鐘以上!建議在下手之前最好先親身確認一下,在「上下班時間」無論是坐捷運、公車或開車,交通狀況是否合理。

 

15 超便宜先下斡不然買不到?

如果您已經開始看屋,應該對以下這些話不陌生:「這間真的是超划算,已經有好幾組在出價了,我怕你會買不到,要不要先出個價,我趕快去幫你跟屋主談……過了幾分鐘就聽到電話鈴響,「有兩組買方明天要來看嗎,我這邊也有一組誠意買方…..」然後回頭跟你說,這個物件真的很搶手」當你表現的很有興趣問對方底價是多少時:「有人已經出過800萬斡旋,但是屋主不肯賣,如果你要下斡的話可能最少要820才有談的空間吧..」

 

身邊就有個案例,一位同事「第一次看屋」,就阿殺力的下了30萬斡旋金,而且屋主當日就同意出價。他後來才發現一坪比附近行情價不合理的貴了很多,和仲介請求撤回,但屋主堅持要他履行合約。愁眉苦臉的來問大家怎麼辦,那是他畢生的積蓄,他不想花這麼多冤枉錢買貴,也不想被沒收斡旋金。這位同事運氣很好,我們拿他的合約書仔細一看,對方不小心把「出價」欄的「300萬」寫成了斡旋金的「30萬」。因為仲介的失誤,這位同事總算是全身而退但也嚇出一身冷汗,直呼以後再也不敢這麼大意了。

 

這些看屋容易忽略的細節,並不是教大家遇到這樣的房子就不要買,有些點不是每個人都這麼介意,但卻也都可以拿來當作議價的籌碼。從開始看房子起,把個人會介意的點條列出來,想到什麼就列在自己的筆記本上,之後看屋可以逐條檢核。買房子除了緣分之外,建議各位用「刪去法」,找出不適合自己的點,再去評估是否值得買。千萬不要用「感覺法」,因為美好的感覺都是可以營造的,也記得時時提醒自己千萬不要看到漂亮外表就衝動下訂!

 

無論是新成屋或是中古屋,要拿來自住的房子,大部分人一住就會是很多年,千萬別忽略許多跟生活舒適度息息相關的重要小地方。中意的房子,一定要多看多聽,雨天來、晴天來,並且多待幾小時。眼觀四面耳聽八方,想想一天24小時之中附近有什麼,週一到週日附近的環境又有什麼活動。買個幾千元的3C產品可能都花好幾天研究,更何況是花上千百萬的房子呢?

 

小心求證旁邊的空地

筆者在看房子時還蠻常遇到一種狀況。哇,這房子採光不錯,窗戶看出去有一片空地,真是令人心曠神怡啊。不過別忘了這時候一定要立刻反射動作懷疑:這塊空地是做什麼用的?隨口問問,對面這空地以後會做什麼用呢?「呃…不清楚耶,公司沒有跟我們說」。若您在意採光則一定要打破砂鍋查到底,這空地以後會不會蓋起高樓遮住陽光!

 

尤其是「停車場」和「公園」。您沒看錯,公園不是公家的嗎?怎麼會蓋房子呢?以往建商「養地」是先買地起來囤,待商圈發展成熟再來蓋房子,為避免被課徵空地稅,以及對土地作有效利用,常見就是做停車場、蓋鐵皮屋餐廳、汽車旅館,低成本,隨時可拆掉蓋房子。不過現在更流行蓋「公園」,因為台北市政府的政策,只要空地蓋成公園養一年半,就給10%的容積獎勵!這麼好康的事,不知道各位有沒有發現台北市的小公園突然變多了!而且這些公園大多沒有維護,任憑雜草叢生,反正一年半之後就可以拆掉蓋房子囉。所以當你發現房子旁邊有停車場、小公園時,一定要多留意如果將來房子蓋起來,棟距是否足夠,會不會把陽光都擋住。

 

晚上必看,小心光害

看了白天別忘了也要看晚上。這種常見到的後悔屋,還真的不容易注意到。大家看房子大多都是白天看,許多人都會忘記晚上也要看。華燈初上,對面霓虹燈也開始亮了起來,不只是亮,還帶閃爍。就算是白天也在強力放送的LED看板,白天還沒有感覺,一到晚上,超強光線就這樣不斷變換,好不容易買到有view的高樓,卻得要用遮光窗簾全部遮起來才有辦法入睡,甚至晚間看電視都會被干擾,住高樓賞景的好心情完全破壞殆盡。而且這種狀況不只是高樓才會遇到,低樓層 遇到的機率比較小但是仍然要注意晚間有沒有很亮的招牌在窗外閃爍。

現在越來越多LED看板或招牌,需注意閃光太強烈的問題

 

白天必看,小心光害

注意玻璃帷幕大樓反射的陽光

標題有沒有寫錯,白天也會有光害?如果您看的房屋附近有對到玻璃帷幕大樓或玻璃明亮的大樓,低樓層的話要注意附近有沒有對到光亮的招牌。如果可以,最好能在屋子裡待上一整天。尤其是夏日陽光熾烈的時候,陽光經由玻璃反射強光射入屋內,這下又得拉起窗簾了。有一個實際案例,店家的招牌是鏡面材質,(如果是凹面鏡則更容易聚光),每天一到中午,經過反射的強光讓對面的住家不堪其擾,每天一到中午就得把窗簾拉起來,但最後因為於法無據,只能柔性勸導店家改善。

 

特別小心「小吃店」「理容院」

曾經講過鄰居、餐廳排煙管的位置問題,這次要講的小吃店,不是因為排煙管,而是請注意招牌上寫的「小吃店」真的是賣吃的嗎?一般人都不喜歡與特種行業為鄰,不但出入複雜,對小孩的教育也可能有不良影響。正常的小吃店一個攤子幾張桌子,大家進進出出一看就知道就是賣小吃的,但是大家應該都看過有一種小吃店黑黑的,外面用黑玻璃圍住,門永遠都是緊閉的。不然就是有種理容院從門內看過去裡面只有兩張座位,加上幾張沙發和昏暗的燈光,不像一般的理髮店明亮透明。看到住家附近有這種店就要提高警覺,因為很有可能就是特種行業,因為大部分民眾不愛這類店家,日後若要出售,也會對買方的接手意願造成影響。

 

違建屋?危險屋?

仲介業者不會保障加蓋外推的安全性,購買時務必要考慮

常常在路邊電線桿上的廣告紙上可以看到「使用35坪 空間大好運用」這樣的廣告詞,當你看到「使用」二字時就要特別小心了。「使用」的意思是「你可以用」而不是「這是你的」,權狀上面明明就只有20坪,為什麼有35坪可以使用?通常這個權狀上面沒有寫,憑空多出來的空間大多都是違建。如果是頂樓加蓋還容易看得出來,有些房子的違建是「橫著長」,陽台外推還不夠,外推的外面還要用鋼架再推出一個空間!筆者的朋友就親身遇到這樣的狀況,原以為賺到了,沒想到才過了兩年那一塊竟然凹裂下去了,實在是非常危險,最後只好全部打掉,又花了一筆錢。「違建」並沒有合法的(民國84年前的既成違建只是緩拆並不是合法),且新設違建是隨報隨拆的,當您整修違建的時候,就很容易被報拆。所以現在很多購屋人也不喜歡買有違建的房屋,這也是要考慮到的脫手問題。

 

雙車位?

有一種一樓的屋子,號稱有一個車庫,車庫前還可以再停一車,形成了雙車位,看起來非常的方便,但是實際上,車庫前的「馬路」絕對不是屬於屋主的,也不能以「車庫前禁止停車」為由放置路霸,這都是會被強制清除的。如果車庫前畫了紅線,那至少車庫這個車位進出還算方便,如果車庫前是白線,就必須承擔車子停在車庫裡會出不來的風險。雖然現代人多會留電話給屋主個方便,但並不表示那裡不能停車。更有甚者,明明不是車庫卻硬寫車庫前請勿停車,據此以佔據車位,賣方再謊稱這是「專用車位」,甚至用恐嚇字眼「違者放氣、若有損壞恕不負責」等漆在車庫前,還可能吃上官司。購屋時千萬要弄清楚,免得落得一輛車都停不了。

 

你我大家都是一家人

這也是看屋時很容易忽略的一點-「隔音」。通常看房子的時候無論是代銷或仲介都會在房子裡滔滔不絕地講解,自然就很容易忽略掉隔音的問題。窗外的噪音如果是車聲,還可以用氣密窗隔絕掉,但隔壁、樓上、樓下的噪音,卻是大大的夢魘。如果隔間牆不夠厚實或是用的材料不對,會讓左鄰右舍的噪音很容易傳來,電視、說話、走路、馬桶沖水聲、都聽得一清二楚。一真實的案例就是新北市某知名建案,因為建商施工時使用的牆隔音效果實在太差,住戶實在是不堪其擾聯合告建商施工品質不良,後來成功打贏了官司,雖然獲得賠償但是居住品質已經換不回了。

看屋時別忘了注意是否有足夠的收納空間

 

另一種噪音來源更是欲無淚,整棟大樓可能只有你一戶或少數戶飽受干擾,要獲得平反更是難上加難。這種噪音不是鄰居,而是機械噪音。常見的有,管線間發出的噪音,如果管線間設計不良沒有做好隔音,住在管線間旁邊的住戶,就會常常聽到水聲,尤其是排水管,樓上一用水,經過的樓層通通聽到水聲,所以買屋前一定要拿設計圖仔細確認管線的位置,因為很難在看屋時發現,怕吵的人可以盡量避免。再來是大樓的電梯機械室,除了有些新的大樓採用無機房電梯,電梯啟動和停止時都會產生噪和震動,購買頂樓的住戶最好要留意電梯機械室的位置。低樓層則是要注意大樓揚水馬達的位置,這類馬達通常在地下室,當馬達老舊時,會發出噪音和震動,若正好處於與馬達震動共振的樓層,受到的影響會更大。這幾乎無法在看屋時發現,通常會在多年之後才發生,所以怕吵的人也可以避免低樓層位於揚水馬達上方的戶別。

文/Yahoo!奇摩房地產製作人 溫芳瑜

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